Dubai’de yapımı devam eden bir projeden (off-plan) konut alırken en çok sorulan soru şu: ne kadar peşinat gerekiyor ve kalanı nasıl ödüyorum? Aşağıda ödeme yapısının nasıl kurulduğunu, hangi kalemlerin çıktığını ve nelerin projeden projeye değiştiğini anlatıyoruz.
Baştan bir uyarı: aşağıdaki oranlar yasal bir kural değil, piyasada sık görülen ticari örneklerdir. Bağlayıcı olan tek belge, imzaladığınız satış sözleşmesidir.
Peşinat: sık görülen aralık %20 civarı
Off-plan projelerde başlangıç ödemesi çoğunlukla %20 bandında olur. Ancak bu bir standart değildir; lansman dönemine, geliştiriciye, projeye ve daire tipine göre daha düşük veya daha yüksek olabilir.
Bazı geliştiriciler bu ilk ödemeyi bölerek 2-3 aya yayar. Bazıları tamamının peşin ödenmesini ister. Hangi modelin geçerli olduğunu proje bazında sormanız gerekir.
DLD satış kayıt ücreti: %4
Satış bedeline ek olarak Dubai Land Department (DLD) satış kayıt ücreti vardır ve oran %4’tür. Burada yaygın bir yanlış anlaşılma var:
- Yasal varsayılan paylaşım %2 satıcı, %2 alıcı şeklindedir.
- Ancak birçok geliştirici sözleşmesi bu ücretin tamamını alıcıya yükler. Bu sözleşmeden doğan bir yükümlülüktür, evrensel bir alıcı borcu değil.
- Ücretin ne zaman ödeneceği de sözleşmeye göre değişir.
Bu yüzden teklif alırken sadece daire fiyatını değil, kim neyi ne zaman ödüyor sorusunun yanıtını içeren bir maliyet tablosu isteyin. DLD ücretinin yanında projeye göre başka resmî masraflar da çıkabilir.
Oqood: ön satış kaydı, tapu değil
Ödeme ve imza süreci tamamlandıktan sonra satış, DLD nezdinde Oqood ön satış kaydına işlenir ve size geçici kayıt sertifikası düzenlenir.
Bu noktayı net söyleyelim: Oqood bir tapu değildir. Türkiye’deki kat irtifakı tapusuyla birebir aynı şey de değildir. Nihai tapu, proje tamamlandıktan ve sözleşmedeki yükümlülükler yerine getirildikten sonra düzenlenir. Bu aşamada elinizde sözleşmeden doğan haklarınız ve geçici kayıt kaydınız bulunur.
Rezervasyondan nihai tapuya kadar sıranın tamamını off-plan alım süreci yazımızda adım adım anlattık.
Teslimde kalan bakiye
Geliştiriciler teslim anına farklı oranlar bırakır: %20, %30, %40, hatta %50. Teslimde ödenecek tutar büyükse bunu şimdiden planlamanız gerekir.
Dikkat: teslimde büyük bir bakiye kalması, o tarihte finansman bulabileceğiniz anlamına gelmez. Kredi kullanmayı düşünüyorsanız, buna teslim tarihinde değil bugünden hazırlanın.
Ara ödeme takvimleri
Ara ödemelerde standart yoktur. Piyasada sık görülen yapılar:
- 6 ayda bir %5
- Yılda bir kez %10
- 3 ayda bir %5
- Her ay %2
Önemli bir ayrım var: bu ödemeler takvime mi bağlı, yoksa inşaat ilerlemesine mi? İnşaata bağlı takvimlerde proje gecikirse ödemeleriniz de ötelenir. Takvime bağlı planlarda ise inşaat yavaşlasa bile ödeme günü gelir. Sözleşmede bunun hangisi olduğunu görün.
Örnek hesap
Aşağıdaki tablo tamamen varsayımsal bir örnektir; herhangi bir projenin gerçek fiyatı değildir. Amacı, kalemlerin nasıl toplandığını göstermek.
| Kalem | Oran | 1.000.000 AED’lik bir daire için |
|---|---|---|
| Peşinat | %20 | 200.000 AED |
| DLD satış kayıt ücreti | %4 | 40.000 AED |
| İnşaat sürecinde ara ödemeler | %30 | 300.000 AED |
| Teslimde bakiye | %50 | 500.000 AED |
| Başlangıçta çıkacak nakit | 240.000 AED |
Buna ek olarak sözleşmeye göre yönetim, kayıt veya hizmet kalemleri çıkabilir. Gerçek bir teklif alırken tüm kalemleri tek bir tabloda görmek isteyin.
Taksitinizi ödeyemezseniz ne olur?
Bu, en az peşinat kadar önemli ama en az sorulan sorulardan biri. Sözleşmelerde genellikle gecikme, ihtar ve fesih hükümleri bulunur ve fesih hâlinde ödediğiniz tutarın tamamını geri almanız garanti değildir.
İmzadan önce sözleşmenin temerrüt ve fesih maddelerini mutlaka okuyun: kaç gün gecikmeye izin veriliyor, hangi aşamada ihtar geliyor, fesih hâlinde hangi kesintiler uygulanıyor.
Para transfer etmeden önce
Ödeme planı ne kadar rahat görünürse görünsün, transferden önce iki şeyi yazılı olarak teyit edin: ödemenin gideceği hesabın projenin kayıtlı emanet (escrow) hesabıyla ilişkisi, ve ödeme takviminin takvime mi yoksa inşaat ilerlemesine mi bağlı olduğu.
Emanet hesabının ne yaptığını ve neyi kapsamadığını escrow mekanizmasını anlattığımız yazıda ayrıntılı bulabilirsiniz. Doğrulama listesinin tamamı ise alım süreci yazımızda yer alıyor.
Doğru soru: ödeme planı bütçenizle nasıl eşleşiyor?
Proje seçimi önemlidir; konum, geliştirici geçmişi, sözleşme şartları ve teslim tarihi getiriyi doğrudan etkiler. Bunların yanında ödeme temposunun da nakit akışınıza uyması gerekir.
Aylık veya üç aylık olarak rahatça ayırabileceğiniz tutarı önce belirleyin. Ödeme planı sizi zorlamayan bir proje, nakit akışınız açısından daha yönetilebilir olur. Ödediğiniz toplam tutarın getiriye nasıl yansıdığını görmek için brüt ve net kira getirisi hesabına göz atın.
Ödeme planınızı birlikte çıkaralım
Bütçenizi ve aylık rahatça ayırabileceğiniz tutarı iletirseniz, ödeme temposu size uyan projeleri karşılaştırmalı olarak paylaşalım.
Suna Properties Dubai
Türkiye: +90 532 582 72 94 | BAE: +971 50 218 34 34
The Prism Tower, 1802, Business Bay, Dubai
