Dubai’de bir daire almaya karar verdiniz. Bundan sonra ne oluyor? Ana adımlar benzer olsa da ayrıntılar projeye ve sözleşmeye göre değişir. Aşağıda süreci sırayla anlatıyoruz.
Dubai’den ev alma şartları nelerdir?
Yabancılar, Dubai’de belirlenmiş mülkiyet (freehold) bölgelerinde konut satın alabilir. Alım için BAE’de oturum sahibi olmanız gerekmez; Türkiye’de yaşayan bir yatırımcı da satın alabilir.
Bir ayrım önemli: yapımı devam eden projeden (off-plan) alım ile tamamlanmış / ikinci el alım süreçleri farklı işler. Bu yazı off-plan sürecini anlatıyor.
1. Ön inceleme: para transfer etmeden önce
İlk adım ödeme değil, doğrulamadır. Rezervasyon bedeli göndermeden önce şunları kontrol edin:
- Projenin ve geliştiricinin DLD nezdinde kayıtlı olup olmadığı
- Projenin güncel durumu ve ilan edilen teslim tarihi
- Daire, fiyat ve ödeme planının yazılı olarak teyidi
- Rezervasyon bedelinin iade koşulları
- Pazarlama broşürünü değil, sözleşme metnini görmek
Broşürdeki görsel ve vaatler sözleşme değildir. Bağlayıcı olan SPA’dir.
2. İlgi beyanı (EOI) ve rezervasyon bedeli
Seçilen daire için geliştiriciye bir ilgi beyanı (Expression of Interest) ve çoğu zaman bir rezervasyon bedeli iletilir.
Bunu Türkiye’deki “kapora” ile birebir aynı saymayın. Bedelin iade edilebilir olup olmadığı, hangi koşullarda iade edildiği ve size hangi daireyi ne kadar süreyle bağladığı geliştiriciden geliştiriciye değişir. Tutarlar da daire tipine ve projeye göre önemli ölçüde farklılaşır.
Transfer yapmadan önce şu dört soruyu yazılı olarak yanıtlatın: iade edilebilir mi, hangi hâllerde, hangi hesaba ödeniyor, hangi tarihe kadar bakiyeyi ödemeniz gerekiyor.
3. Rezervasyon formu
Bedel ulaştığında geliştirici rezervasyon formunu gönderir. Pasaport bilgileri, adres, e-posta ve telefon yazılır. Bu bilgiler başvuruda ve geçici kayıt sertifikasının size iletilmesinde kullanılır, bu yüzden doğru ve okunaklı doldurun.
4. Ödeme
Rezervasyonun ardından peşinat ve DLD satış kayıt ücreti ödenir. Daha önce gönderdiğiniz rezervasyon bedeli genellikle bu tutardan düşülür. Peşinat oranlarının ve ara ödeme takvimlerinin nasıl kurulduğunu ödeme planları yazımızda ayrıntılı anlattık.
Ödemenin hangi hesaba yapılacağı geliştiriciye göre değişir. Off-plan satış bedelleri projenin kayıtlı emanet (escrow) hesabı üzerinden yürütülür; ancak tahsilat yöntemi projeden projeye farklılık gösterebilir. Her transferden önce hesap bilgilerini yazılı olarak teyit edin ve dekontlarınızı saklayın.
5. SPA: satış sözleşmesi
Ödeme sonrasında geliştirici SPA (Sale and Purchase Agreement) gönderir. Uzunluğu ve ekleri geliştiriciye göre değişir.
Sözleşmeyi imzalamadan önce en azından şu başlıkları okuyun:
- Daire, fiyat ve ödeme takvimi
- Teslim tarihi ve en geç teslim (long-stop) tarihi
- Gecikme, mücbir sebep ve değişiklik hükümleri
- Metrekare ölçümü ve kabul edilen sapma payı
- Temerrüt, fesih ve iade sonuçları
- Teslim öncesi devir (assignment) koşulları ve ücretleri
- Aidat ve ortak gider hükümleri
- Teslim, kusur tespiti (snagging) ve ayıp sorumluluğu
- Uygulanacak hukuk ve uyuşmazlık çözümü
İmza yöntemi geliştiriciye göre değişir: ıslak imzalı basılı nüsha veya elektronik imza. Elektronik imzanın geçerliliği, kullanılan yöntemin imzalayanı tanımlaması ve ilgili mevzuatın aradığı güvenilirlik şartlarını karşılamasına bağlıdır. Kabul edilen yöntemi geliştiriciyle netleştirin.
6. Oqood ön satış kaydı
SPA karşılıklı imzalandıktan sonra satış, DLD nezdindeki ön satış siciline işlenir ve size geçici kayıt sertifikası düzenlenir. Bu sertifika alıcıya iletilir.
Tekrar vurgulayalım: bu bir tapu değildir. DLD’nin kaydı, yatırımın onaylandığı anlamına da gelmez; satışın sicile işlendiğini gösterir. Nihai tapu proje tamamlandıktan sonra düzenlenir.
7. İnşaat dönemi
Taksit zamanı geldiğinde ödemeyi sözleşmede belirtilen talimatlara göre yaparsınız. Her ödemenin makbuzunu talep edin, kendi kayıtlarınızla karşılaştırın ve saklayın. Bu dönemde inşaat ilerlemesini düzenli takip etmek de sizin yararınıza.
8. Teslim ve nihai tapu
Proje tamamlandığında teslim süreci başlar: tamamlanma belgesi, son ödeme, daire teslimi ve kusur tespiti. Kusur tespitini teslimi kabul etmeden önce yapın ve tespit edilen eksikleri yazılı olarak bildirin. Yükümlülükler tamamlandıktan sonra mülk adınıza tescil edilir.
Teslimden sonra kira geliri başlar. Getiriyi gerçekçi biçimde hesaplamak için brüt ve net kira getirisi yazımıza bakın.
Ödeme yapmadan önce mutlaka doğrulayın
Geliştiriciden geliştiriciye uygulama değişir. Para transferi yapmadan önce şunları yazılı olarak teyit edin:
- Ödemenin gideceği hesabın hangi hesap olduğu ve projenin kayıtlı emanet (escrow) hesabıyla ilişkisi
- Ödediğiniz tutarın satış bedeline mi, yoksa ayrıca alınan resmî ücret ve masraflara mı sayıldığı
- Rezervasyon bedelinin hangi koşullarda iade edilebilir olduğu
- Ödeme takviminin takvime mi yoksa inşaat ilerlemesine mi bağlı olduğu
Bu maddeler sözleşmeye göre değiştiği için, sözlü bilgiyle değil belgeyle ilerleyin. Süreç boyunca bu doğrulamaları sizin adınıza biz de takip ediyoruz.
Süreci birlikte yürütelim
Hangi projeyle ilgilendiğinizi iletirseniz, kayıt durumundan sözleşme maddelerine kadar adımları sizin adınıza kontrol edip yazılı olarak paylaşalım.
Suna Properties Dubai
Türkiye: +90 532 582 72 94 | BAE: +971 50 218 34 34
The Prism Tower, 1802, Business Bay, Dubai
