Projeden daire alırken akla gelen ilk soru şu: geliştirici projeyi bitirmezse ödediğim para ne olur? Dubai’de bu sorunun yanıtı, bir kişiye duyulan güvene değil, düzenlenmiş bir emanet hesabı mekanizmasına dayanır.
Bu yazıda mekanizmanın ne yaptığını ve ne yapmadığını ayrı ayrı anlatıyoruz. İkincisi en az birincisi kadar önemli.
Escrow hesabı nedir?
Proje emanet hesabı (escrow), projeye özel olarak açılan bir banka hesabıdır. Hesap, DLD tarafından akredite edilmiş bir banka veya finans kuruluşu tarafından yönetilir ve DLD/RERA düzenleme ve denetimine tabidir.
Önemli bir düzeltme: bu hesap devlete yatırılan bir para değildir ve devlet garantisi anlamına gelmez. Düzenlenmiş ve denetlenen bir banka hesabıdır.
Hangi paralar bu hesaba gider?
Off-plan alıcılarından tahsil edilen satış bedeli ödemeleri proje emanet hesabına yatırılır. Bu, satış bedeli için geçerlidir; DLD ücretleri ve diğer resmî masraflar ayrı kalemlerdir. Bu kalemlerin nasıl toplandığını ödeme planları ve peşinat yazımızda örnek tabloyla gösterdik.
Para hesapta donmuş hâlde beklemez. Hesap mekanizması kapsamında, belirlenen koşullar sağlandıkça projeye ilişkin ödemeler yapılabilir.
Projenin kayıt şartı: %30 nedir, ne değildir?
Bir projenin off-plan satışa açılabilmesi için DLD’nin kayıt şartlarını sağlaması gerekir. Bu şart tek bir yöntemle değil, alternatiflerle karşılanabilir:
- İnşaatın %30 seviyesinin tamamlanmış olması, veya
- %30’u karşılayan bir banka teminat mektubu, veya
- Eşdeğer tutarda nakit teminat
Yani “geliştirici inşaat maliyetinin %30’unu devlete nakit yatırır” ifadesi doğru değildir. Hangi yöntemin kullanıldığı projeye göre değişir.
Para nasıl serbest bırakılır?
Emanet hesabından yapılacak ödemeler serbestçe çekilemez. Yazılı emanet sözleşmesi projenin önemli aşamalarını (milestone) tanımlar ve hesap yetkilisinin görevlendirdiği mühendis, ilgili aşamanın tamamlandığını doğrulamadan hak edişler ödenmez.
Bu doğrulama zinciri, paranın inşaat ilerlemesine bağlı olarak kullanılmasını sağlar. Ancak aşamaların oranları ve sırası projeden projeye değişir; herkes için geçerli sabit bir yüzde merdiveni yoktur.
Teslimden sonra tutulan %5
Geliştirici tamamlanma belgesini aldıktan sonra bile hesabın tamamı serbest kalmaz. Emanet hesabı yetkilisi, her emanet hesabının toplam değerinin %5’ini tutar. Bu tutar, birimlerin alıcılar adına tescilinden itibaren bir yıl sonra serbest bırakılır.
Bu bekletme, teslim sonrası ayıp ve eksikliklere ilişkin yükümlülüğü desteklemek içindir.
Escrow neyi koruyamaz?
Bu bölüm, bu yazının en önemli kısmı. Emanet hesabı ödemelerin kullanımını sınırlar ve denetler; projenin tamamlanacağını, paranın her durumda ve tamamen geri alınacağını garanti etmez.
Mekanizmanın kapsamadığı riskler:
- Gecikme: proje ilan edilen tarihten sonra teslim edilebilir
- İptal: proje iptal edilirse mevcut para tam veya oransal olarak dağıtılabilir; tahsilat süreci yargıya taşınabilir
- Geliştirici ve yapı kalitesi riski
- Piyasa ve likidite riski: satmak istediğinizde fiyat ve alıcı bulma koşulları değişebilir
- Kira geliri riski: doluluk ve kira seviyeleri değişkendir
- Kur ve finansman riski
- Mücbir sebep ve jeopolitik riskler
Kısacası: emanet hesabı, ödemelerinizin nasıl kullanıldığını disipline eden güçlü bir mekanizmadır. Yatırımın doğru yatırım olduğunu garanti eden bir araç değildir. Hangi bölgede, hangi geliştiriciyle ve hangi sözleşmeyle yatırım yaptığınız ayrı bir karardır ve sonucu asıl o belirler.
Yukarıdaki kira geliri riskini rakamla görmek isterseniz, brüt ve net getiri hesabında boş kalma ve aidat kalemlerinin etkisini örnekledik.
Ödeme yapmadan önce nasıl doğrulama yaparsınız?
- Projenin DLD nezdinde kayıtlı olduğunu teyit edin
- Ödemenin gideceği hesabı ve bu hesabın projeyle ilişkisini yazılı olarak alın
- Emanet mekanizmasına ilişkin sözleşme hükümlerini okuyun
- İptal ve fesih hâlinde iade prosedürünün nasıl işlediğini önceden öğrenin
- Her ödemenin makbuzunu saklayın
Bu doğrulamaları müşterilerimiz adına biz de yürütüyoruz; ancak belgelerin bir kopyasının sizde de bulunması önemlidir. Rezervasyondan tapuya kadar adımların tamamı için off-plan alım süreci yazımıza bakabilirsiniz.
Projeye özel doğrulama
İlgilendiğiniz projenin kayıt durumunu, emanet hesabı bilgilerini ve sözleşmenin ilgili hükümlerini sizin adınıza kontrol edip yazılı olarak paylaşabiliriz.
Suna Properties Dubai
Türkiye: +90 532 582 72 94 | BAE: +971 50 218 34 34
The Prism Tower, 1802, Business Bay, Dubai
