“Dubai’de kira getirisi ne kadar?” sorusunun tek bir doğru yanıtı yok. Çünkü sonucu belirleyen, bölge ve daire tipi kadar hangi giderleri hesaba kattığınız.
Bu yazıda getiriyi kendiniz hesaplayabilmeniz için formülleri ve örnek bir hesap veriyoruz. Rakamlar örnektir; taahhüt değildir.
Brüt getiri
Brüt kira getirisi, en sık konuşulan ama en yanıltıcı olabilen orandır:
Brüt getiri (%) = (Yıllık kira geliri ÷ Toplam alım maliyeti) × 100
Buradaki “toplam alım maliyeti” sadece daire fiyatı değildir. DLD satış kayıt ücreti ve varsa diğer alım masrafları da paydaya girmelidir. Aksi hâlde getiriyi olduğundan yüksek hesaplarsınız. Bu kalemlerin dökümünü ödeme planları yazımızda bulabilirsiniz.
Net getiri
Net getiri, cebinize gerçekte ne kaldığını gösterir:
Net getiri (%) = ((Yıllık kira geliri − Yıllık giderler) ÷ Toplam alım maliyeti) × 100
Hesaba katılması gereken yıllık giderler:
- Aidat / ortak giderler (metrekare başına belirlenir ve binaya göre ciddi biçimde değişir)
- Boş kalma süresi (yıl boyunca kesintisiz kiracı varsaymak gerçekçi değildir)
- Yönetim ücreti
- Bakım, onarım ve sigorta
- Mobilya ve yenileme (özellikle mobilyalı kiralamada)
Aidat kalemi çoğu hesapta atlanır ve net getiriyi en çok aşağı çeken kalemlerden biridir. Daireyi değerlendirirken binanın metrekare başına aidatını mutlaka sorun.
Örnek hesap
Aşağıdaki tablo varsayımsal bir örnektir, herhangi bir projenin gerçek rakamı değildir. Amacı yöntemi göstermek.
| Kalem | Tutar (AED) |
|---|---|
| Daire fiyatı | 1.000.000 |
| DLD satış kayıt ücreti (%4) | 40.000 |
| Toplam alım maliyeti | 1.040.000 |
| Yıllık kira geliri | 75.000 |
| Brüt getiri | %7,2 |
| Aidat | −9.000 |
| Boş kalma karşılığı (1 ay) | −6.250 |
| Yönetim ve bakım | −6.000 |
| Net kira geliri | 53.750 |
| Net getiri | %5,2 |
Görüldüğü gibi brüt ile net arasında iki puanlık fark oluşabiliyor. Karşılaştırma yaparken her zaman aynı türden oranları karşılaştırın.
Off-plan alımda kira ne zaman başlar?
Bu ayrıntı hesabı kökten değiştirir. Yapımı devam eden bir projeden aldıysanız kira geliri teslimden sonra başlar. Teslime kadar geçen sürede kira geliriniz olmaz ama ödemeleriniz devam eder.
Bu yüzden “kaç yılda kendini amorti eder” hesabını yaparken sayacı hangi tarihten başlattığınızı netleştirin: alım tarihinden mi, teslim tarihinden mi? İkisi çok farklı sonuç verir. Teslim sürecinin nasıl işlediğini off-plan alım süreci yazımızda anlattık.
Uzun dönem ve kısa dönem kiralama
İki modelin getiri profili farklıdır.
Uzun dönem kiralama: geliriniz daha öngörülebilir, yönetim yükü düşüktür. Buna karşılık kira artışları sözleşmeye ve piyasa koşullarına bağlıdır.
Kısa dönem kiralama: brüt gelir potansiyeli daha yüksek olabilir. Ancak net gelir; sezonluk dalgalanma, boş kalma, temizlik, kullanım giderleri, mobilya yenileme, yönetim ve platform komisyonları nedeniyle belirgin şekilde düşebilir. Operasyon yükü de ciddi biçimde artar.
Hangisinin daha iyi olduğu bölgeye, daire tipine ve ne kadar ilgilenmek istediğinize bağlıdır. Turistik yoğunluğu yüksek bölgeler kısa dönem için, iş merkezlerine ve ulaşıma yakın bölgeler uzun dönem için genelde daha uygundur; ancak bunu bina bazında doluluk ve kira verisiyle test etmek gerekir.
Getiriyi konuşmadan önce
Size belirli bir yüzde vaat eden herkese temkinli yaklaşın. Getiri; bina, kat, cephe, teslim tarihi, aidat ve o dönemki piyasa koşullarına göre değişir. Doğru yaklaşım, tek bir rakam yerine düşük / orta / yüksek senaryo ile çalışmaktır.
Getiriyi etkileyen riskler yalnızca hesap kalemleriyle sınırlı değildir; emanet hesabının neyi koruyup neyi koruyamadığını da bilmekte fayda var.
Getiri hesabını birlikte yapalım
İlgilendiğiniz bina için aidat, bölgedeki güncel kira seviyeleri ve gerçekçi doluluk varsayımlarıyla brüt ve net getiriyi birlikte çıkaralım.
Suna Properties Dubai
Türkiye: +90 532 582 72 94 | BAE: +971 50 218 34 34
The Prism Tower, 1802, Business Bay, Dubai
